17-11-2017 20-11-2018

Грешките при покупка на жилище: Неизгодните споразумения

Възможно най-бързото финализиране на сделката изглежда съблазнителна, но по-важното - неправилна идея

12:50 | 28 април 2019 27 12015 Снимка: iStock by Getty Images/Guliver Photos

Със съдействието на експертите в имотните сделки адвокат Михаела Димитрова и адвокат Радостина Хаджиева Dir.bg представя 5-те най-често срещани грешки при покупка на недвижимо имущество. В петък ви запознахме с проблемите при избързването с внасяне на капаро, а в събота - с опасността от грешни сметки. Днес обръщаме внимание на основните моменти при покупката.

Енциклопедия на дома

Пренебрегвате основни моменти при покупката

Покрай ангажирането с търсене на имот, огледите и комуникацията с банката, често купувачите, влюбвайки се в жилището на мечтите си, са склонни на всяка цена да сключат сделка за най-апетитния имот, влизат в преговори с продавача и се съгласяват да се обвържат с договор, да заплатят капаро при условия, каквито продавачът им постави. На този етап практиката на продавачите е да продадат своя имот, увещавайки купувача, че всичко с имота е наред - същият няма ипотеки, собствеността върху имота или правото на строеж върху земята е законово учредена, няма съдебни спорове и имотът, ако не бъде продаден тъкмо на вас, ще се намери друг продавач, който е по-решителен. Продавачите изпращат някои от основните документи на потенциалния купувач, касаещи собствеността върху имота, както и предварително изготвени проекти за предварителен договор и депозитни споразумения.

Лошият сценарий е следният: купувачът се уверява, че щом в документите името / фирмата на продавача присъства като собственик, то собствеността върху имота е безспорна. Предварителният договор от своя страна е твърде дълъг и нетолкова приятен. Да приключиш фарса по покупката възможно най-скоро изглежда изключително съблазнителна идея и подписваме набързо всичко предоставено от продавача. Не искате да приемате нещо, което не е на 100 % правилно, нали? Затова не го правете! Можете сами да извършите всички стъпки до финализиране на сделката. Това обаче отнема много време и не се препоръчва. Процесът е изключително труден, отнемащ много време и изисква изключително внимание към детайлите, както и умения при водене на преговори.

Последици: Сключваме неизгодни за нас споразумения.

Съвет: Обърнете внимание на всичко - изследвайте имота за проблеми, изисквайте допълнителни документи от продавача и от Имотния регистър, преговаряйте за по-добри условия, променяйте зададените проекти за предварителен договор, депозно споразумение и нотариален акт и запомнете - договор се подписва, когато сте сигурни, че може да го изпълните и когато се уверите в достатъчна степен, че продавачът също няма пречки за изпълнение, а при липса на изпълнение - сте достатъчно обезпечени с неустойки. И да - ако нямате нерви за всичко това - обърнете се към адвокат - специалист в имотното право. Оставете адвокатът да свърши всичко и му се доверявайте, ако след справка по имота и неговата собственост той заключи, че е рисково да правите тази инвестиция. Не вярвайте на слухове, че адвокатите "развалят" сделки току-така, без да има причина за това. Не само, че трябва самите вие да прочетете всички документи внимателно, но е препоръчително да се консултирате и с адвокат. Обикновено договорите се предоставят от продавачите и бъдете сигурни, че те защитават изцяло собствените си интереси. Не се страхувайте да преговаряте и да искате да се променят определени клаузи от договора или да се включат допълнителни такива. В крайна сметка договорът е двустранно споразумение, като се предполага, че би следвало да защитава интересите и на двете страни.

Причините за грешката: Спестяване на време и средства за адвокат; бързате да закупите и искате всичко да приключи; чували сте, че адвокатите развалят сделки;

Какво всъщност трябва да направя, респективно да възложа на адвокат и какви са последиците от пропускането на тази стъпка?

Тук възможните проблеми са толкова много, че едва ли настоящото изложение може да обхване всички. Все пак бихме искали да ви обърнем внимание на някои основни неща, които се пропускат от масовия купувач.

Купувате имот на зелено, но не проверявате собствеността и правното положение на земята, върху която се строи.

- Много често, за да получат финансиране на съответен проект, инвеститорите закупуват земята, върху която възнамеряват да строят, след което я ипотекират и по този начин се снабдяват с оборотни средства от банката. Последващият купувач, който желае да придобие отделен обект в новостроящата се сграда щателно проучва състоянието на самата сграда и съответния обект, но съзнателно или не пропуска да изследва земята, считайки, че след като няма да закупува идеални чести от същата, не е необходимо да изследва правното ѝ положение. Сградата се построява, мечтаният апартамент е факт, но представете си, че в един хубав ден получавате съобщение от ЧСИ, че е насрочена публична продан. За съжаление, да, възможно е. Често в нотариалните актове, с които се учредява ипотека в полза на банката върху земята е посочено, че ипотеката се разпростира върху "подобренията" върху земята. Съгласно закона такова подобрение е всичко построено върху земята. По този начин ипотеката се разпростира и върху сградата, а оттам и върху вашия апартамент. Ако бяхте проучили състоянието на земята преди да предприемете действия по закупуване на имота обаче, не бихте стигнали до това положение.

- Впрочем възможно е да се установи, че сградата е построена не върху ипотекиран УПИ, но и върху общински или държавен поземлен имот без надлежните разрешения за това. Или още по-абсурдно от правна гледна точка - върху неурегулиран имот. В тази връзка още в Конституцията е заложено, че върху земеделски земи не може да се строи, именно за това служи урегулирането на имоти, т.е. разрешава се строителството върху тях. Този случай е много по-възможен при закупуване на по-старо строителство и то не многофамилно, а по-скоро еднофамилни жилищни сгради, строени преди години по собствено усмотрение. Какъв е типът на подобни строежи - незаконни. За да бъдат узаконени тези строежи или по-точно за да се признаят за търпими, е необходимо да се премине през специална процедура - да се подадат нарочни документи, да се докаже, че строежът е извършен преди 2001 г. и т.н. С две думи - ако ще закупувате къща например, внимателно изследвайте кога и как е построена и разполага ли същата с необходимите строителни документи.

- По отношение на земята следва да се има предвид и един много актуален за новите квартали на София проблем, а именно канализацията и свързването на сградите със съответните мрежи. В столицата се появиха редица нови квартали и съвсем логично е същите да са съпроводени с проблеми, тъй като до този момент не са били обект на масово жилищно застрояване. Затова преди да закупите имот на зелено, проверете дали се предвижда свързване на сградата с канализационните и водопроводни мрежи, защото имот без връзка с тези основни мрежи не представлява никаква инвестиция, дори напротив - би ви бил в изключителна тежест.

По отношение на самите предварителни договори:

- винаги проучете продавача/инвеститора - в повечето случаи продавач по договора е строителна фирма, която за пръв път чувате. Да, това е съвсем нормално, защото в днешно време е много модерно инвеститорът да създава ново търговско дружество за целите на съответния нов проект. Все по-редки са случаите, в които фирма-инвеститор държи на името си и използва същото при всеки следващ проект. Създаването на нова фирма за целите на новото строителство създава опасност да преговаряте и да влезете в договорни отношения с куха фирма, зад която няма никакви активи. Тоест възможно е съответната фирма да не завърши строителството, вие да предприемете действия по разваляне на договора и да претендирате възстановяване на даденото и обезщетение от фирмата-продавач, но без да имате реална възможност да възстановите каквито и да е загуби, тъй като сте просто поредният ощетен на опашката с кредитори. И в този случай законът е на ваша страна, но реално сте възпрепятствани от това да получите обратно платеното, както и справедливо обезщетение, защото фирмата, с която сте договаряли няма никакво имущество.

- изисквайте в договора да са заложени крайни срокове за отделните етапи на строителството - напомняме, че най-важните етапи в строителството са акт 14 (груб строеж), акт 15 (годност за приемане на строежа) и акт 16 (разрешение за ползване, въвеждане в експлоатация). Тези срокове обаче не са просто строителни срокове, но и много важни от правна гледна точка по отношение правото ви на собственост. Това е така, защото акт 14 създава годен за прехвърляне обект, т.е. с акт 14 се придобива собственост, затова и много сделки се изповядват на акт 14. Акт 15 от своя страна удостоверява годността на обекта, а акт 16 - това, че обектът може да се използва. Много често инвеститорите допускат купувачите в имотите преди акт 16, а и не са редки случаите, в които до акт 16 изобщо не се стига. И проблемът тук е не само за това, че ще се наложи да използвате промишлен ток, което неминуемо ще доведе до повишаване на месечните ви разходи, но и до това, че използването на невъведени в експлоатация сгради е нарушение по ЗУТ, което може да доведе до преустановяване ползването на съответния обект от компетентните административни органи. Достатъчен е един сигнал до ДНСК, който да активира проверката, след което последиците могат да имат много негативни измерения. Същата опасност грози и сградите без акт 14. Или казано накратко - липсата на акт 14 може да доведе до заповед за събаряне на строежа, а липсата на акт 16 - заповед за забраняване ползването на строежа. Освен това, с втората заповед кметът на общината нарежда на съответните доставчици на ел. енергия да прекъснат захранването на съответния строеж. Поради всички тези причини е много важно да обвържете инвеститора с конкретни срокове за извършване на строителството, при неизпълнение на които ще се ангажира отговорността на инвеститора и същият ще ви дължи неустойка.

- защитете правата си и преговаряйте за справедливи условия - това се отнася най-вече за отговорността на инвеститора, в случай че се забави със строителството, за етапите, които споменахме по-горе. Често в предварителния договор е посочен прекалено дълъг срок или изобщо не е въведен срок, или дори да е очертан такъв срок, то е пропуснат някой от етапите на строителството. Не подценявайте детайла! Освен това, абсолютен оксиморон представлява начина, по който инвеститорът се държи по време на преговорите. Ако се замислите реално, именно купувачът е този, който е по-слабата страна, тъй като инвеститорът диктува правилата, а в същото време купувачът е този, който носи по-голям риск от сделката, все пак той е този, който заплаща немалката сума по договора, при това в повечето случаи използвайки банков кредит за закупуване на зелено. Тоест купувачът е този, който влиза в две правоотношения и следва да лавира между инвеститора и банката е притиснат и от двете страни. Позволявайки си да прави корекции по предлаганите му договори, често пъти купувачът е "порязан" с думите: "има много кандидати", "трябва да действаш бързо, за да не го продадем" и т.н. Независимо какво ви се казва обаче, винаги подхождайте с идеята, че купувате нещо важно, голямо, с висока стойност и нямате право на грешки.

- на следващо място ангажирайте отговорността на инвеститора при евикция - евикцията представлява съдебно принудително отстранение от закупения имот, тъй като с влязло в сила решение е установено, че не вие, а някой друг е собственик на вашия апартамент. Причините могат да са многобройни, например - оказва се, че собствениците на земята, които са учредили право на строеж на вашия инвеститор, са не двама, а трима и неучаствалият в сделката собственик е предявил иск за установяване на правото си, а след като е съсобственик на земята, е съсобственик и на построеното върху нея. Друг пример - преди да закупите имота, не сте направили необходимите справки и не сте установили, че вашият инвеститор е сключил друг предварителен договор за същия обект, купувачът по другия договор е предявил иск за обявяване на същия за окончателен и тази искова молба е била вписана в Имотния регистър преди вашата сделка; изминали са 4 години и делото вече е приключило, съдебното решение е вписано в Имотния регистър и спечелилият делото собственик си иска обратно апартамента. Какви са правата ви в този случай - да предявите иск за връщане на продажната цена от вашия продавач. Но ако се замислите за казаното по-горе - че този продавач всъщност е учредил фирма за целите именно на този проект, т.е. може вече да е заличен търговец или пък е толкова задлъжнял, че е образувано дело за несъстоятелност, може да се окаже, че няма от кого да си претендирате сумите и губите цялата си инвестиция до момента.

- обявяване на предварителния договор за окончателен - може да стигнем и до обратната на горната ситуация - вие сте купувач по предварителен договор, заплатил сте капаро от няколко хиляди лева, наближава срокът за изповядване на нотариалната сделка, но вие разбирате, че имотът вече е продаден на трето лице. Това трето лице няма вина, то не е наясно с това, че не е единственият купувач по веригата от предварителни договори. В този случай с какви възможности разполагате? За съжаление, нямате право да предявите иск за обявяване на предварителния договор за окончателен. Всъщност имате това право, но е безсмислено, тъй като законът казва, че при постановяване на решението си съдът е длъжен да провери дали продавачът (ответник по иска) е собственик на имота, а той няма да е такъв, защото имотът вече е препродаден на трето лице и в този смисъл съдът ще постанови решение не във ваша полза. Поради това единствената ви възможност в този случай е да развалите предварителния договор и да претендирате връщане на капарото в двоен размер, освен ако в договора не е записан друг начин за обезщетяване на купувача. Много често не се уговаря двоен размер, а еднократен, при това без никакви неустойки. Обръщаме внимание, че развалянето на договори също е правна процедура и в случай че решите да преминете към нея, е препоръчително да се посъветвате с адвокат относно начина на извършването ѝ, за да имате все пак валидно разваляне.

По отношение на адвокатските услуги при закупуването на недвижим имот, ви съветваме да изискате от вашия адвокат точна разбивка на дължимите възнаграждения, както и какво точно включват услугите му. Съдействието на адвоката при покупката на имота може да се изразява в различни услуги - справка на имота (наличие на проблеми), преговори с продавача, промени в писмените уговорки (клаузите) по договорите, снабдяване с документи и други.

ИЗБРАНО